时  间：2012年5月30日 星期三 14：00—16：30

地  点：重庆巴南区炒油场宗申培训中心五楼

培训名称：重庆物业管理协会物业承接查验专题讲座

主 讲 人：袁涛

主持单位：重庆市巴南区物业管理协会

主 持 人：协会秘书长 骆斌

参加单位: 重庆融汇物业管理有限公司  20人

  重庆典雅物业管理有限公司  9人

  重庆宿点物业管理有限公司  20人

  重庆华强物业管理有限公司  2人

  重庆信美物业管理有限公司  3人

  重庆盈多利物业管理有限公司  40人

  重庆点滴物业管理有限公司  2人

  重庆翰悦物业管理有限公司  1人

  重庆新家园物业管理有限公司  2人

  重庆互悦物业管理有限公司  3人

  重庆洁庆置业物业管理有限公司  1人

  重庆浩立物业管理有限公司  3人

  重庆里仁物业管理有限公司  1人

  重庆大沛物业管理有限公司  2人

  重庆华邦物业管理有限公司  6人

  重庆大江瑞通物业管理有限公司  1人

  重庆尚贤物业管理有限公司  2人

  重庆理想物业管理有限公司  2人

  重庆巴南区世纪物业管理有限公司5人

  重庆屏都物业管理有限公司  4人

  上海保利第一太平戴维斯物业管理有限公司 1人

  成都滕王阁物业管理有限公司重庆分公司 3人

  巴南区阳光物业管理有限公司  2人

  重庆桂苑物业管理有限公司  2人

  重庆宗申天源物业管理有限公司  8人

  重庆序帆物业管理有限公司  2人

  重庆龙运物业管理有限公司  5人

  重庆聚旺物业管理有限公司  2人

  重庆和田物业管理有限公司  3人

  金碧物业管理有限公司重庆分公司3人

  重庆永恒物业管理有限公司  1人

  重庆嘉利安物业管理有限公司  4人

  重庆都和物业管理有限公司  4人

  重庆丽湾物业管理有限公司  2人

  重庆中冠物业管理有限公司  3人

  重庆蜀云物业管理有限公司  2人

  重庆雨轩物业管理有限公司  1人

  列席人员：巴南区房管局领导、镇街代表

会议培训内容：

  5月30日，由巴南区房管局与巴南区物业管理协会联合举办的《物业承接查验办法》专题讲座在重庆巴南区炒油场宗申培训中心五楼如期召开。全区37家物业服务企业，共计165名物业管理从业人员参加了此次培训。

  培训仪式由区房地产管理局物业科科长吴万松主持，他指出，现实中，由于在物业承接查验过程中，存在很多不规范的问题，导致开发商、物业公司、业主三方产生矛盾，互相推诿、互相指责、互相扯皮，分不清责任、扯不清矛盾，使物业管理陷入恶性循环，这种现状只有靠规范物业承接查验行为才能从根本上解决。因此，这次区物协为大家请来了重庆市知名专家对《物业承接查验办法》进行详细讲解，特别是实操方面的知识，希望大家认真听讲，遵守课堂纪律，学好知识，提高管理和服务水平。

  本次培训由重庆市国土资源和房屋管理局物业管理专家库专家、重庆市物业管理协会副会长、重庆教育学院物业管理系客座教授、重庆市房地产培训中心资深专家袁涛教授讲授，主要内容涉及了前期介入和前期物业管理、业主入住和装修管理、物业承接查验、经典案例分析等内容。培训过程中，参培学员与袁涛进行了深入的交流，就物业管理工作中的问题进行了认真讨论。

  附：物业承接查验要点

巴南区物业管理协会

 二〇一二年五月三十日

附件

物业承接查验要点

一、物业承接查验概念: 

  物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。

二、物业承接查验类型:

  1、新建物业的承接查验(建设单位向物业管理企业移交物业的过程)

  2、物业管理机构更迭时的承接查验(业主大会或产权单位向新的物业管理企业移交物业的过程)

 三、物业承接查验重要性:

  物业的承接查验是物业管理企业承接物业前必不可少的环节，其工作质量对以后的物业管理服务至关重要。

   第一节 新建物业承接查验

  新建物业承接查验工作在竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前进行。

  在条件具备或物业管理企业早期介入充分、准备充足时，物业的承接查验也可以和建设工程的竣工验收同步进行。

  物业管理企业对物业进行查验之后将发现的问题提交建设单位处理，经复验合格后同建设单位进行物业移交并办理移交手续。

一、准备工作

  (一)人员准备

  物业的承接查验是一项技术难度高、专业性强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作。物业管理企业在承接查验前就应根据承接物业的类型、特点，与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。

  (二)计划准备

  物业管理企业制订承接查验实施方案，能够让承接查验工作按步骤有计划地实施。

(1)与建设单位确定承接查验的日期、进度安排;

(2)要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料;

(3)派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作。

(三)资料准备

　　在物业的承接查验中，应做必要的查验记录，在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和记录表格。

　　(1)工作流程一般有《物业承接查验工作流程》、《物业查验的内容及方法》、《承接查验发现问题的处理流程》等；

　　(2)承接查验的常用记录表格有《工作联络登记表》、《物业承接查验记录》、《物业工程质量问题统计表》等。

(四)设备、工具准备

　　在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据具体情况提前准备好所需要的检验设备和工具。

二、物业查验的主要内容与方式

(一)物业查验的主要内容

　　１、物业资料

　　在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接收查验下列资料:

　　(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　(4)物业管理所必需的其他资料。

　　2、物业共用部位

　　按照《物业管理条例》的规定，物业管理企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。

　　主要内容包括:

　　(1)主体结构及外墙、屋面；

　　(2)共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗;

　　(3)公共卫生间、阳台;

　　(4)公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。

  3、共用设施设备

　　物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有:低压配电设施，柴油发电机组，电气照明、插座装置，防雷与接地，给水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联动系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。

  4、园林绿化工程

　　园林绿化分为园林植物和园林建筑。物业的园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿(花)篱、花坛等，园林建筑主要有小品、花架、园廊等。这些均是园林绿化的查验内容。

  5、其他公共配套设施

　　物业其他公共配套设施查验的主要内容有:物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心(会所)、停车场(库、棚)、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。

(二)物业查验的方式

　　承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，是在物业建设单位竣工验收的基础上，对建设单位移交的物业资料，有关单项验收报告，以及对物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料，对物业公共部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。

　　承接查验还应对设施设备进行调试和试运行，还应督促建设单位及时解决发现的问题。

　　查验的相关资料由建设单位提供，物业管理企业主要是进行必要的复核。物业管理企业应督促建设单位尽快安排验收。建设单位无法提供相关合格证明材料，物业存在严重安全隐患和重大工程缺陷，影响物业正常使用的，物业管理企业可以拒绝承接物业。

　　物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。

  1、观感查验

  观感查验是对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行。

2、使用查验

  使用查验是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等。

  3、检测查验

　　检测查验通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求。

4、试验查验

　　试验查验通过必要的试验方法(如通水、闭水试验)测试相关设施设备的性能。

三、承接查验流程

  进场了解情况、制定承接查验方案

  开发建设单位、施工单位和物业公司组成联合查验小组

  缺陷反修

  组织复验

  组织复验，统计缺陷

  查验合格移交钥匙，按规定目录移交资料，填写相关表格办理移交手续。

第二节 物业管理机构更迭时的承接查验

　　物业管理机构更迭时的承接查验不同于新建物业的承接查验，二者进行承接查验的内容和重点都有一定区别。

一、承接查验条件

　　当发生物业管理机构更迭时，新的物业管理企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验：

　　１、产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同。

　　２、物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。

二、成立物业承接查验小组

  在签订了物业管理服务合同之后，新的物业管理企业即应组织力量成立物业承接查验小组，首先了解物业的基本情况，并着手制订承接查验方案。

  查验小组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，专业性强。小组成员人 数可根据接管物业的和类型规模而定。

三、准备资料和工具

　　物业的承接查验验收小组应提前与业主委员会及原物业管理企业接触，洽谈移交的有关事项，商定移交的程序和步骤，明确移交单位应准备的各类表格、工具和物品等。为了使物业的移交能够顺利进行，接管单位必须对原物业的状况及存在问题进行查验和分析，为物业移交和日后管理提供依据，对发现需要整改的内容需及时与移交单位协调处理。

 四、物业的查验的基本内容

  (一)物业资料情况

　　除检查物业资料情况和物业实际情况外，还要对原管理机构在管理过程中产生的重要活动过程质量记录进行检查。

  (二)物业共用部位、共用设施设备及管理现状

　　查验物业共用部位、共用设施设备及管理现状的主要项目内容有:

　　(1)建筑结构及装饰装修工程的状况;

　　(2)供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备;

　　(3)保安监控、对讲门禁设施;

　　(4)清洁卫生设施;

　　(5)绿化及设施;

 (6)停车场、门岗、道闸设施;

  (7)室外道路、雨污水井等排水设施;

 (8)公共活动场所及娱乐设施;

  (9)其他需了解查验的设施、设备。

　　 (三)各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况

　　各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。

  　(四)其他内容

  　(1)物业管理用房;

  　(2)产权属全体业主所有的设备、工具、材料;

  　(3)与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。

第三节 物业管理工作的移交

  物业管理工作的移交必须在完成承接查验的前提下，在不同的主体之间进行。

  移交工作分为三种情况:

一、由建设单位将新建物业移交给物业管理企业;

二、在业主大会选聘新的物业管理企业并订立物业服务合同后，

由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业管理企业;

三、在物业管理企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务

合同、退出物业管理项目的同时，由物业管理企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。

一、新建物业的移交

   (一)移交双方

  在新建物业的移交过程中，移交方为该物业的开发建设单位，承接方为物业管理企业。双方应签订前期物业服务合同。建设单位应按照国家相关规定的要求，及时完整地提供物业有关资料并做好移交工作;物业管理企业也必须严肃认真地做好承接工作。

  (二)移交内容

  移交的物业资料包括:产权资料，竣工验收资料，设计、施工资料，机电设备资料。物业保修和物业使用说明资料，业主资料。移交的对象包括:物业共用部位、共用设施设备以及相关清单(如房屋建筑清单、共用设施设备清单、园林绿化工程清单、公共配套设施清单等，。建设单位应按照有关法规政策规定，向物业管理企业提供物业管理用房。

 二、物业管理机构更迭时管理工作的移交

　　物业服务合同或前期物业服务合同的终止，将导致提供物业管理服务的主体发生变化，物业管理机构发生更迭，在相关方之间会发生物业管理的移交行为。

　　 (一)移交双方

　　物业管理机构更迭时管理工作的移交包括:原有物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交;业主大会或物业产权单位向新的物业管理企业移交。前者的移交方为该物业的原物业管理机构，承接方为业主大会或物业产权单位;后者的移交方为业主大会或物业产权单位，承接方为新的物业管理企业。

　　(二)移交内容

　　l、物业资料

　　(1)物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。

　　（2)房屋装修资料，包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等。

　　(3)管理资料包括:各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录。

　　(4)财务资料包括:固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。

　　(5)合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。

　　(6)人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。

　　(7)其他需要移交的资料。资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完 好，移交后双方在目录清单上盖章、签名。

　　2、物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接

　　(1)房屋建筑工程共用部位及共用设施设备，包括消防、电梯、空调、给水排水、供配电等机电设备及附属配件，共用部位的门窗，各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等;

　　(2)共用配套设施，包括环境卫生设施(垃圾桶、箱、车等)、绿化设施、公共秩序与消防安全的管理设施(值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等)、文娱活动设施(会所、游泳池、各类球场等);

　　(3)物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂(包括设施)、仓库等。

　　停车场、会所等需要经营许可证和资质的，移交单位应协助办理变更手续。

　　 3、人、财、物的移交或交接

　　(1)人员。在进行物业管理移交时，有可能会有原物业管理机构在本项目任职人员的移交或交接，承接物业的管理企业应与移交方进行友好协商，双方达成共识。

　　(2)财务。移交双方应做好账务清结、资产盘点等相关移交准备工作。移交的主要内容包括物业服务费、维修资金、业主各类押金，停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、债务等。

　　(3)物资财产。物资财产包括建设单位提供和以物业服务费购置的物资财产等，主要有办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化养护工具、物业管理软件、财务软件等。

　　(三)办理交接手续

　　同新建物业的物业管理移交一样，原物业管理企业退出后的物业管理移交也应该办理交接手续。交接手续涉及建设单位、原物业管理企业、业主委员会、行业主管部门、新进人的物业管理企业等。在办理交接手续时应注意以下几个主要方面:

　　 (1)对物业及共用配套设施设备的使用现状做出评价，真实客观地反映房屋的完好程度;

　　 (2)各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用(如业主拖欠的物业服务费)应明确收取、支付方式;

　　 (3)确认原有物业管理企业退出或留下人员名单;

　　 (4)提出遗留问题的处理方案。

(四)注意事项

　　 (1)明确交接主体和次序。此类物业的物业管理工作移交是原物业管理机构将物业管理工作移交给该物业的业主大会或物业产权单位之后，再由业主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的物业管理企业，而不是原物业管理机构向准备承接的物业管理企业直接移交。虽然在具体移交工作中可合并进行，但要分清楚移交的主体及责任。

　　(2)各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。

　　(3)如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。

 　　(4)在物业管理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。