乐意苑项目物业管理

招

标

文

件

                  招标单位：化龙路社区居委会

目 录

前言

一、招标邀请书                                       4

二、招标项目简介                             5

三、物业服务内容及要求                              7

四、投标人及投标书要求                              8

五、评标标准及评标方法                              10

六、开标、评标及中标                      -          10

七、招标活动方案                                    11

八、物业合同的签订说明                           11

九、其他事项                                         11

为提高广大业主及使用人的生活水平，创造一个良好的社区环境，根据国务院《物业管理条例》和参照《重庆市前期物业管理招标投标管理暂行办法》（渝国土房管发〔2004〕294）有关规定，拟采用邀请招标的方式聘请专业的物业管理公司对乐意苑项目实施物业管理服务。

 “乐意苑项目 ”

物业管理招标邀请书

                物业管理有限公司

兹有化龙路社区的“乐意苑”项目，经巴南区房屋管理局备案，现通过邀请招标方式选聘物业管理单位，该项目为商住物业，位于巴南区鱼洞鱼轻路26号 ，规划总建筑面积为51848.28平方米，业主约380户。

招标人:化龙路社区居委会                     

二、招标项目简介。

乐意苑小区位于鱼洞鱼轻路26号，属商品房小区，总建筑面积51848.28平方米，本项目由1幢（1单元）高层,7幢（2－8单元）多层组成。1幢住宅建筑面积18746.4平方米，共31楼，203户，非住宅（门面3154.91平方米，车库770.98平方米），安装西子奥的斯电梯2台，发电机1台；7幢多层建住宅建筑面积18976.07平方米，每幢9楼，共176户，非住宅面积10199.88平方米（含车库、门面和管理用房）；小区有地下停车库2个，车位共计68个；小区出入口2个，物管用房一套。

三、物业服务内容及要求。

（一）物业服务内容。

1、房屋建筑共用部位的维修、养护、管理；

2、本物业项目范围内的公用设施设备及场所（消防、机电设备、道路、路灯、化粪池、停车场、管道、垃圾道、电梯）的使用、维修、养护和管理；

3、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生；

4、公共生活秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务（不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任）；

5、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；

6、区内交通与车辆停放秩序的管理；

7、装修管理；

8、管理与物业相关的工程图纸、住户档案和竣工验收资料；

9、法律政策及合同规定的其他事项。

（二）物业服务要求

1、基本要求：

（1）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

（2）承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，手续齐全。

（3）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业服务职业资格证书或者岗位证书。

（4）有完善的物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

（5）设有服务接待中心，公示 24 小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

（6）根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

（7）按合同约定规范使用住房专项维修资金。

（8）每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率  80% 以上。

2、房屋管理

（1）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

（2）根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修时，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

（3）定时巡查小区房屋共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

（4）各栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

3、共用设施设备维修养护

（1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业公司负责的除外）。

（2）建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

（3）设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

（4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的及时组织修复；属于大修、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业委会和监管部门提出报告与建议，根据监管部门的决定，组织维修或者更新改造。

（5）消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

（6）设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

（7）小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

（8）路灯、楼道灯完好率不低于  98   %。

（9）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

4、进出人员、车辆等秩序维护管理

（1）小区主出入口24 小时值勤。

（2）对重点区域、重点部位每2小时至少巡查  1  次；实施  24   小时安全监控。

（3）对进出的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

（4）实施非机动车集中停放。

（5）对进出本物业的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

（6）对火灾、爆管、偷盗等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

5、保洁服务

（1）在适当位置，设置一定数量的垃圾桶，垃圾袋装化，日产日清，保持垃圾桶清洁、无异味。

（2）每日清扫道路、广场、停车场、绿地，清洁园区公共地带及建筑小品；定期清洁共用部位玻璃；定期清洁路灯、楼道灯等园区公共设施；及时清除道路积水，并随时保洁。

（3）定期疏通共用雨污水管道；定期检查雨污水井，视检查情况及时清淘；定期检查化粪池，发现异常及时清淘。

（4）定期对本小区各区域进行消毒和灭虫除害。

6、绿化管理

（1）有专业人员实施绿化养护管理。

（2）定期对各种植物进行施肥、防冻、防涝、修剪，保持整齐美观。

（3）定期进行病虫害防止。

（4）定期进行清洁、浇水、除杂草、清除枯枝败叶。

7、装饰装修管理服务

（1）按照住宅装饰装修管理有关规定和《管理规约》要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查   2  次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

（2）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

8、社区文化

（1）引导业主(商户)自觉维护公共利益，遵守相关规定。

（2）设立学习宣传栏，宣传各种知识、法律规章等。

9、物业档案资料管理

（1）有健全的管理制度和完善的设施；

（2）存放有序，查阅方便，无遗失、损坏、虫蚀、霉变。

     10、服务质量目标

（1）客户满意率≥  80   %；

（2）投诉处理率 100   %；

（3）有偿服务维修及时率≥  98   %

（4）设备设施维修质量合格率≥  98   %

（5）路灯、楼道灯完好率≥  98  %。

（6）绿化成活率≥    95   %

（7）无重大安全责任事故。

四、投标人及投标书要求。

（一）投标人资质要求：

1、应具有房地产行政主管部门颁发的贰 级及以上资质的物业管理企业。

2、必须是重庆市注册的物业服务企业，是巴南区物业管理协会会员单位，具有良好的商业信誉，在经营活动中没有违法记录。

3、受邀的物业企业在巴南区域内有服务项目，现管物业项目在巴南区2014、2015年两个年度内有被主管局评为优秀或良好项目。

4、在巴南区有服务项目，在重庆市范围内管理的物业住宅小区总建筑面积达 50 万平方米以上。

5、现管物业项目在2010－2015年度有被市或区主管部门评为优秀称号的物业服务企业优先。

6、企业所管项目未有当地主管部门、街道、辖区居委会违法、违章通报整改意见。

（二）标书要求。

1、投标书分商务标、技术标和经济标进行投标。

2、商务标（投标人的证明文件是复印件的应加盖鲜章，应包括：

（1）投标致函。 （加盖鲜章）

（2）投标报价函。（加盖鲜章）

（3）物管公司情况简介、营业执照、资质证明、法人代表证明书或法人委托授权书（加盖鲜章）

（4）诚信证明（巴南区物业管理协会开具的资信证明）（加盖鲜章）

（5）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度。（投标人自行提供投标声明）

（6）管理的物业项目有被评为区级或市级优秀称号的物业服务企业。（提供获得优秀称号的奖牌复印件或获奖文件复印件并加盖鲜章）

（7）在巴南区有服务项目，在重庆市范围内管理的物业住宅小区总建筑面积达 50  万平方米以上。（提供管理住宅物业项目物业服务合同备案证明）

3、技术标。（1）该项目采取的管理方式。（应包括管理体制、方法、机构设置、服务目标、管理服务理念、保证体系、服务承诺）

（2）管理人员配备、培训。

（3）管理规章制度及档案建立与管理。（包括公众制度、内部岗位责任制、管理运作制度、考核制度；房屋档案、管理服务资料）

（4）管理内容及各项指标的承诺、完成承诺指标所采取的措施。（安全与秩序维护管理；物业共用部位、共用设施设备管理；停车及车库管理；服务内容及指标——房屋完好率、房屋维修及时率、维修质量合格率及回访率、管理费收缴率、业主满意率、有效投诉率及处理率、绿化完好率、清洁、保洁率、路灯及道路完好率、治安协防工作、机电设备、消防设施完好率、管理人员、特殊工种人员持证上岗率。）

（5）项目公共各类应急预案

（6）社区文化活动与便民服务。（有偿服务项目及价格说明）

（7）愿意承担的违约责任。

4、经济标

即物管费测算明细，报价成本包括管理、服务人员的工资和国家政策规定五险；房屋共用部位、共用设施的日常运行、维护及保养费；绿化管理费、清洁卫生费、安全保卫费、日常办公费及物业管理单位固定资产折旧费；法定税费。另房屋共用部位、共用设施、设备的更新改造和大、中维修工程费、电梯间、消防通道、小区路灯、水景二次共水、发电机油料等用水、用电费用执行国家有关政策规定。

5、其他事项.符合法律法规需要明确的类容

6、中标人应当严格按照国家和本市物业管理的有关规定和物业服务合同对乐意苑项目实施专业化管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

7、本物业项目管理期暂定限为 三 年。

8、本项目的物业管理公共服务收费标准：如有标底，则按标底执行，如没有标底的，由物业管理企业根据服务内容、服务深度核算，正式中标后，和招标单位签订物业服务合同。

9、经过资格预审入围的投标人须缴纳2万元的诚意保证金。中途退标者，诚意保证金不予退还。中标人的诚意保证金将转为履约抵押金（5万）。中标单位如未达到预定的目标，抵押金不予退还，抵押金不计息，抵押金期限为三年。

10.标书的制作要求：标书采用A4纸打印，一式五份，正文标题用小二号宋体，正文内容用四号宋体。（投标书可三标分开装订，也可三标合一装订）

五、评标标准及方法

（一）标准。以招标人确定的招标文件要求及现场答辩评标。

（二）评标方法。按照《重庆市前期物业管理招标投标管理暂行办法》（渝国土房管发〔2004〕294号）规定，采用项目投标书与现场答辩相结合总分为100分的综合评分方式。其中商务标30分，技术标40分，经济标10分，答辩20分）。

（三）评分细则

1.商务标（30分）

（1）投标致函（有得1分，没有得0分）

（2）投标报价函（有得3分，没有得0分）

（3）物业公司简介（有得1分，没有得0分）

（4）法人代表证明或法人委托书（有得2分，没有得0分）

（5）公司证件（营业执照、资质证书、组织机构代码、税务登记证（三证合一只需提供营业执照、资质证书））三级物业管理资质得4分，贰级物业管理资质加1分，一级物业管理资质加2分，最多得6分

（6）诚信证明（有得3分，没有得0分）

（7）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度（投标人自行提供投标声明）（有得2分，没有得0分）

（8）管理的物业项目有被评为区级优秀称号的（提供获得区级优秀称号的奖牌复印件或获奖文件复印件）每个得2分，最多得4分。

（9）在巴南区有服务项目，在重庆市范围内管理的物业住宅小区总建筑面积达50万平方米得5分，每增加10万平方米加1分，最多得8分。

2.技术标（40分）

（1）针对项目拟采取的管理方式（应根据项目特点、客户群特点、周边环境特点分析）（优秀得5分，良好得3分，差或未提供得0分）

（2）项目具体管理人员配备、人员培训（有健全的项目管理机构、组织架构清晰、员工配备合理、有具体的培训计划）（优秀得6分，良好得3分，差或未提供得0分）

（3）项目管理规章制度及档案建立与管理（档案分类管理规范）（优秀得6分，良好得3分，差或未提供得0分）

（4）管理内容及各项指标的承诺、完成承诺指标所采取的措施（优秀得7分，良好得4分，差或未提供得0分）

（5）小区突发事件预案（有明确的治安、消防、电梯等突发事件预案，可操作性强）（优秀得8分，良好得4分，差或未提供得0分）

（6）社区活动与便民服务（优秀得6分，良好得3分，差或未提供得0分）

（7）愿意承担的违约责任（有得2分，未提供得0分）

3.经济标（10分）（费用测算合理）（优秀得10分，良好得5分，差或未提供得0分）

4.答辩（20分）

（1）现场答辩人仪容、仪表精神面貌（优秀得4分，良好得2分，差得0分）

（2）对物业管理知识和实务的熟悉程度，对物业管理政策法规的熟悉程度（优秀得8分，良好得4分，差得0分）

（3）对投标项目物业服务工作的设想和规划回答提问的准确性和完整性（优秀得8分，良好得4分，差得0分）

六、开标、评标及中标。

（一）开标。开标由招标人主持、邀请所有投标人参加，并在房地产行政主管部门和评委会的监督下，按照招标文件规定的时间、地点公开进行（若开标时间有变的招标人会另行通知）。

（二）评标。评标由招标人依法组建的评标委员会负责，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理专家不得少于成员总数的三分之二，按照招标文件规定，对投标文件进行评审；设有标底的，应当参考标底进行评审。

（三）中标。

1.以综合评分值得分最高2名为中标候选人，其中一名候选人经业主大会“双过半”通过后为正式中标人。

2、投标方根据包干制方式进行报价，包干制高层住宅（1单元）按照     1.00元/月·平方米，多层住宅（2－8单元）按照   0.60  元/月·平方米，商业按照  2.00   元/月·平方米，公摊水电费：高层住宅每户5.00元∕月，多层住宅每户3.00元∕月，车库物业管理现由产权方负责。（包含人员工资、设备设施日常运行、维修（小修）及保养费、绿化管理费、清洁卫生费、消防管理费、办公费、物业管理单位固定资产折旧费、法定税费等）。

3、项目的主体工程、设施设备在保修期内由原施工单位负责保修。

4、招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和管理项目现场打分值确定中标候选人（综合评分值前2名）。并在5日内通知中标候选人在本小区物业范围内公示其物业服务方案，经业主大会投票通过后，在15日内向业主大会确定的中标人发出中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。

七、招标活动方案。

1、报名时间：2016年12月2日－2016年12月9日12时00分前。

报名地点：鱼洞化龙路居民委员会办公室

2、报名费用1000元，报名费计入业主公共收益，无论报名单位是否入围都不予退还。

3、本次招标请报名单位自行踏勘现场。                                            

4、各投标人应做好投标书，密封后在规定时间内送达招标工作负责人办公室；逾期送达的，视为无效标书。

5、评标时间、地点根据报名情况，确定入围者后另行通知。

八、物业合同的签订说明。

1、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的中标书订立物业管理服务合同。并移交物业管理用房和项目建设相关档案资料。

2、为维护业主合法权益，在物业管理中，招标人计划每年对乐意苑项目物业管理进行考核。如未达到上述物业管理标准或出现重大管理失误、业主投诉多、管理服务水平下降等情况，可终止物业服务合同并进行财务审计，由中标人承担违约和赔偿责任。

九、其他事项。

1、乐意苑项目的物业管理招投标违反招标文件规定，或在投标过程中的违法、违纪、违规行为的，一经查实，取消本次投标资格；已中标的，终止物业服务合同，责任人承担一切后果。

2、欢迎社会各界对此次招标投标活动进行监督。